El presente informe tiene como objetivo ofrecer un análisis exhaustivo y actualizado sobre el mercado de la vivienda en Andalucía, poniendo especial énfasis en los aspectos relacionados con el precio de la vivienda, la accesibilidad a la compra y el alquiler, y la emancipación de los jóvenes. A través de este estudio, se pretende aportar una visión clara sobre la situación actual y las tendencias recientes que caracterizan el sector inmobiliario, así como identificar los principales retos que enfrentan diferentes grupos poblacionales, especialmente en el contexto de un acceso cada vez más complicado a una vivienda digna y asequible.
También busca evaluar los factores económicos y sociales que influyen en la disponibilidad y el costo de la vivienda en diversas comunidades autónomas, con un enfoque particular en Andalucía.
Por último, el informe tiene como finalidad servir de herramienta de consulta para los responsables de políticas públicas, investigadores y ciudadanos interesados en la evolución del mercado de la vivienda, proporcionándoles datos fiables y relevantes que permitan comprender mejor la situación actual y plantear posibles soluciones para mejorar la accesibilidad y condiciones del mercado.
El análisis de este informe ha sido realizado utilizando el lenguaje de programación R, que permite el acceso a los datos más recientes publicados en línea por diversas fuentes oficiales. Se han empleado scripts específicos para descargar y tratar microdatos procedentes de distintas operaciones estadísticas del INE (Encuesta de Condiciones de Vida, Encuesta de Características Esenciales de la Población y las Viviendas 2021, Encuesta de Población Activa), así como indicadores del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana incluyendo indicadores específicos sobre el mercado de la vivienda y su accesibilidad. La integración de estas fuentes permite un enfoque multidimensional y riguroso, proporcionando una visión detallada y actualizada sobre el sector inmobiliario.
Este informe se centra principalmente en el análisis del mercado de la vivienda en Andalucía, aunque también presenta comparativas con otras comunidades autónomas y el conjunto nacional. Este enfoque permite situar la situación de Andalucía en el contexto español, ofreciendo una visión completa que permite identificar particularidades regionales y diferencias significativas en los patrones de acceso y precios de la vivienda.
En cuanto al nivel de detalle geográfico, el informe se nutre de datos a nivel municipal en aquellos casos donde la disponibilidad de información lo permite. Para asegurar la validez y relevancia de estos análisis, solo se incluyen municipios que superen un umbral mínimo de 25.000 habitantes. Esto permite obtener un panorama más claro de las tendencias locales sin comprometer la precisión de los datos debido a la falta de representatividad en zonas con menor población.
Respecto al ámbito temporal, el estudio contiene los datos más recientes disponibles, así como información histórica que se remonta a comienzos del siglo actual y que viene marcada principalmente por la propia disponbilidad de datos. Este enfoque temporal permite observar la evolución del mercado de la vivienda a lo largo de diferentes ciclos económicos, facilitando la identificación de tendencias y el análisis de las dinámicas que afectan a la accesibilidad y los precios de la vivienda.
El gráfico sobre la evolución y previsión del parque de viviendas en Andalucía evidencia transformaciones relevantes en la dinámica residencial de la región. De acuerdo con las estimaciones del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, en 2023 Andalucía superó los 4,7 millones de viviendas, con un crecimiento medio anual de 16.806 unidades desde 2021.
En paralelo, el número de hogares alcanzó los 3,35 millones, con un ritmo de crecimiento considerablemente más elevado: aproximadamente 43.207 nuevos hogares por año en el mismo periodo.
Las proyecciones de hogares elaboradas en 2024 anticipan que, para 2030, Andalucía contará con 3,71 millones de hogares, lo que implica un crecimiento medio anual de 52.000 hogares desde 2021.
Estas estimaciones se basan en fuentes censales y demográficas, sin tener en cuenta la disponibilidad efectiva de viviendas ni las condiciones del mercado. Aunque permiten anticipar tendencias poblacionales, es importante subrayar que la evolución real del número de hogares estará condicionada por el acceso efectivo a la oferta residencial.
FUENTE: Estimación del parque de viviendas (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana) y Proyección de hogares. Años 2024-2031 INE
En el periodo intercensal 2001-2011, el parque total de viviendas en Andalucía creció a un ritmo medio de 80.837 unidades anuales. Sin embargo, entre 2011 y 2021, esta dinámica se ralentizó notablemente, reduciéndose a unas 32.737 viviendas por año. A partir de 2021, la desaceleración se acentúa aún más, con un incremento estimado de tan solo 17.988 viviendas anuales, lo que refleja una clara contracción en la expansión del parque residencial.
Esta evolución contrasta de forma significativa con el crecimiento del número de hogares. Entre 2001 y 2011, los nuevos hogares representaban aproximadamente el 85% del total de nuevas viviendas construidas, una proporción relativamente equilibrada. No obstante, entre 2011 y 2021, esta relación se redujo al 51,2%, lo que indica que solo se construía una vivienda por cada dos nuevos hogares.
A partir de 2021, la situación se invierte de forma preocupante: el crecimiento anual de hogares representa ya un 178% del incremento de viviendas, es decir, se están formando más de un hogar por cada nueva vivienda incorporada al mercado.
Esta divergencia entre el crecimiento de hogares y el de viviendas principales podría anticipar tensiones estructurales en la disponibilidad de vivienda habitacional en la región. Por ello, resulta fundamental considerar la evolución del parque residencial al interpretar las proyecciones demográficas y planificar políticas públicas de vivienda.
2001 - 2011 | 2011 - 2021 | 2021 - 2024 | |
|---|---|---|---|
Viviendas | 80.837 | 32.737 | 17.988 |
Hogares | 67.972 | 16.748 | 32.053 |
% Hog/Viv | 84 | 51 | 178 |
FUENTE: Estimación del parque de viviendas (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)
Cálculo: Promedio anual en el incremento de viviendas/hogares entre los años indicados
El régimen de tenencia de la vivienda habitual hace referencia a la forma en que los hogares acceden a su residencia principal, ya sea mediante la propiedad, el alquiler o fórmulas alternativas como la cesión gratuita. Este indicador resulta clave para comprender las dinámicas del mercado inmobiliario, las condiciones socioeconómicas de la población y el impacto de las políticas públicas de vivienda. Refleja, además, el grado de estabilidad residencial, el esfuerzo económico requerido para acceder a una vivienda y las preferencias culturales y económicas predominantes en cada territorio..
El gráfico siguiente muestra la evolución del régimen de tenencia de las viviendas en Andalucía. Los datos generales evidencian un crecimiento sostenido tanto del parque total de viviendas como del número de hogares. Sin embargo, en contraste con esta expansión general, se observa desde 2020 una disminución progresiva en el número de viviendas secundarias y vacías.
Para un análisis más detallado, el gráfico distingue entre viviendas principales —aquellas ocupadas como residencia habitual— y viviendas no principales, señalando en estas últimas su destino, especialmente si están destinadas al uso turístico. En el caso de las viviendas principales, se analiza su régimen de tenencia: propiedad, alquiler o cesión gratuita.
El análisis revela que la propiedad sigue siendo el régimen predominante entre los hogares andaluces. El alquiler, aunque representa una proporción menor, muestra una tendencia creciente en los últimos años. Por su parte, la cesión gratuita mantiene una presencia reducida y relativamente estable.
FUENTE: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Estimación del parque de viviendas, INE. Encuesta de Condiciones de Vida (para el régimen de tenencia) y Empresa Pública para la Gestión del Turismo y del Deporte de Andalucía. Oferta de alojamiento turístico en Andalucía
La distinción entre viviendas principales y secundarias se obtiene de la estimación del parque de viviendas. El régimen de tenencia se obtiene a partir de la explotación de los microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vida.
La evolución del régimen de tenencia de la vivienda en España y en Andalucía pone de manifiesto una transformación notable en las últimas décadas. Aunque la propiedad ha sido históricamente el régimen mayoritario, los datos más recientes muestran un crecimiento sostenido del alquiler en diversas zonas. Este cambio está impulsado por factores como el encarecimiento de la vivienda, las crecientes barreras de acceso a la compra —especialmente entre la población joven— y una mayor movilidad laboral y geográfica.
En el caso de Andalucía, aunque el porcentaje de hogares propietarios sigue siendo ligeramente superior a la media nacional, también se observa un aumento progresivo de los hogares en régimen de alquiler, en línea con la tendencia general del país.
FUENTE: INE. Encuesta de Condiciones de Vida.
Elaboración propia a partir de microdatos.
El análisis de la evolución de la forma de tenencia de la vivienda en función de la edad de la persona de referencia del hogar es clave para entender patrones socioeconómicos, tales como accesibilidad económica, preferencias generacionales y estabilidad residencial. Interpretar estos datos exige incorporar otros factores contextuales como políticas públicas de vivienda, niveles de renta y tendencias del mercado inmobiliario. Este tipo de análisis es fundamental para diseñar estrategias de vivienda inclusivas y adaptar políticas a las necesidades específicas de distintos grupos demográficos.
Los patrones observados en los gráficos reflejan de manera fiel el ciclo de vida habitacional típico, en el que la transición del alquiler en la juventud a la propiedad en la madurez y la vejez es la norma predominante.
En el grupo de edad de 16 a 34 años, el alquiler o la cesión gratuita es el régimen significativamente mayoritario en comparación con la propiedad, tanto a nivel nacional como en Andalucía; esta diferencia, donde la proporción de alquiler o cesión supera ampliamente a la de propiedad, parece ser más acusada en el conjunto nacional. Esta tendencia se invierte drásticamente en el grupo de edad de 35 a 64 años, donde la propiedad se convierte en el régimen predominante, superando con amplitud al alquiler o cesión tanto en España como en Andalucía, y en este rango de edad la proporción de hogares propietarios parece ser ligeramente más alta en Andalucía que en la media nacional. Finalmente, entre la población de 65 años y más, la propiedad se consolida aún más como régimen mayoritario, alcanzando porcentajes superiores incluso a los del grupo de 35 a 64 años en ambos territorios; al igual que en el grupo anterior, la proporción de propiedad en esta franja de edad también parece ser un poco más elevada en Andalucía.
FUENTE: INE. Encuesta de Condiciones de Vida.
Elaboración propia a partir de microdatos.
El mercado de la vivienda ha atravesado transformaciones profundas en los últimos años, impulsadas por factores económicos, demográficos y sociales. Estas dinámicas se han reflejado en la evolución de los precios de compraventa y alquiler, que han mostrado una notable variabilidad entre regiones y a lo largo de distintos ciclos económicos.
En esta sección se presenta una visión general de las principales tendencias del mercado inmobiliario, con especial atención a la evolución de los precios y a los factores que han contribuido a su comportamiento. Este análisis proporciona un contexto esencial para comprender los retos actuales en términos de accesibilidad y sostenibilidad del sector.
En el gráfico que muestra la evolución del valor tasado de la vivienda (€/m²) en Andalucía durante los últimos 5 años con datos disponibles, se aprecia una clara tendencia general al alza del precio de la vivienda. Si bien ha existido cierta volatilidad trimestral, tras un leve descenso inicial a principios de 2020, el precio por metro cuadrado experimentó una recuperación continuada y un crecimiento progresivo hasta alcanzar el valor más alto del periodo en el último trimestre de 2024.
En dicho periodo la vivienda en Andalucía ha alcanzado los 1741.4€. Dicho precio supone un crecimiento del 2.5% respecto al trimestre anterior y del 10% respecto al mismo trimestre del año anterior.
FUENTE: Valor tasado de la vivienda (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)
La evolución del precio de la vivienda (€/m²) en Andalucía desde 1995, muestra una tendencia general al alza del precio de la vivienda a largo plazo, aunque este incremento no ha sido lineal y se distinguen varias fases a lo largo del periodo analizado. Inicialmente, se aprecia una estabilidad relativa en los precios hasta principios de la década de 2000, momento en el que comienza una fase de fuerte crecimiento, coincidiendo con el auge del mercado inmobiliario en España. Este periodo alcista culmina con el máximo histórico alcanzado en 2008T2. Tras la crisis financiera e inmobiliaria, se produce un periodo de ajuste y descenso significativo de los precios, que se prolonga hasta aproximadamente el año 2014 . A partir de este punto, se inicia una nueva etapa de recuperación y crecimiento gradual, que se mantiene hasta el final del periodo representado en el gráfico, superando los niveles previos a la crisis, aunque aún sin alcanzar el máximo histórico.
De esta forma el precio actual refleja un crecimiento acumulado del 44.3% desde el mínimo registrado en el trimestre 2014T3, alcanzado tras la burbuja inmobiliaria. Sin embargo, aún se sitúa un 3.6% por debajo del valor máximo histórico del trimestre 2008T2, en pleno pico de la burbuja.
FUENTE: Valor tasado de la vivienda (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)
La Comunidad de Madrid y las Illes Balears registran los valores tasados más elevados, superando significativamente la media nacional. Les siguen el País Vasco y Cataluña, también con precios por encima del promedio nacional. Andalucía se sitúa en una posición intermedia en este ranking, con un valor tasado que es inferior a la media nacional. Concretamente, Andalucía ocupa el lugar nº 8 en el ranking de CCAA y representa un 83.2% de la media de nacional.
FUENTE: Valor tasado de la vivienda (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)
La evolución del mercado de la vivienda desde 1995 por CCAA refleja varias tendencias principales: Madrid y Baleares se posicionan consistentemente con los precios de vivienda más altos, superando ampliamente tanto la media nacional como al resto de comunidades autónomas, mientras que el País Vasco y Cataluña también se sitúan generalmente por encima de la media nacional, aunque con valores inferiores a los de Madrid y Baleares.
Andalucía muestra una evolución similar a la media nacional, aunque generalmente con precios ligeramente inferiores. Se aprecia el fuerte crecimiento durante la burbuja inmobiliaria y la posterior caída, seguida de una recuperación que aún no alcanza los valores máximos de la burbuja.
Comparando los periodos, se aprecia que antes del año 2000 las líneas de precios por comunidad autónoma presentaban una menor dispersión. Sin embargo, después de esa fecha, las diferencias entre comunidades se hicieron más evidentes, distanciándose las líneas de forma más marcada, una tendencia que cobró mayor intensidad a partir de 2014.
FUENTE: Valor tasado de la vivienda (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)
El análisis por municipios solo es posible para los mayores de 25.000 habitantes por ser los únicos de los que se dipone de datos oficiales. Los precios oscilan entre los 588.5 €/m de Puertollano y los 5262.9 €/m de Santa Eulalia del Río (Baleares)
Respecto a los municipios, el valor tasado oscila entre los 751.6 € de Andújar y los casi 3500 de Marbella.
FUENTE: Valor tasado de la vivienda (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)
Como se puede observar el municipio con mayor precio de Andalucía se sitúa en el puesto 17, es decir, hay en España otros 16 municipios que lo superan en precio
FUENTE: Valor tasado de la vivienda (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)
En relación a la distribución de los precios puede observarse que tanto a nivel Nacional como a nivel andaluz existen precios demasiados altos en relación al resto.
FUENTE: Valor tasado de la vivienda (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)
Si nos ceñimos a los municipios andaluces los precios más altos se concentran en municipios de la costa del sol, costa de Cádiz y Sevilla.
FUENTE: Valor tasado de la vivienda (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)
La siguiente tabla presenta el precio medio de la vivienda por metro cuadrado (€/m²) en los municipios con más de 25.000 habitantes. Incluye el precio actual, así como su variación respecto al trimestre anterior, al mismo trimestre del año anterior y al máximo histórico registrado. También se indica el valor de ese máximo histórico y la fecha en que se alcanzó. Esta información permite analizar la evolución del mercado inmobiliario a nivel municipal, identificar tendencias y comparar el comportamiento de los precios en distintas localidades.
Provincia | Municipio | Precio m² | Variación | Variación | Máximo | Variación |
|---|---|---|---|---|---|---|
Almería | Almería | 1.487 | 0,6 | 7,8 | 2.131 - 2008T1 | -30,2 |
Níjar | 1.090 | -2,9 | -11,1 | 1.226 - 2024T2 | -11,1 | |
Roquetas de Mar | 1.495 | -1,3 | 10,6 | 1.890 - 2009T3 | -20,9 | |
Ejido, El | 1.130 | -2,1 | 9,0 | 1.772 - 2007T3 | -36,3 | |
Cádiz | Algeciras | 1.321 | 4,3 | 6,4 | 1.834 - 2007T2 | -27,9 |
Arcos de la Frontera | 1.014 | -1,2 | -0,1 | 2.330 - 2008T1 | -56,5 | |
Cádiz | 2.771 | -2,1 | 6,7 | 3.064 - 2007T3 | -9,6 | |
Chiclana de la Frontera | 1.914 | -0,3 | 12,5 | 2.519 - 2008T1 | -24,0 | |
Jerez de la Frontera | 1.520 | 2,3 | 17,0 | 1.740 - 2007T4 | -12,6 | |
Línea de la Concepción, La | 1.353 | -3,0 | 1,1 | 2.102 - 2007T2 | -35,7 | |
Puerto de Santa María, El | 2.165 | -0,7 | 13,9 | 2.288 - 2008T1 | -5,4 | |
Puerto Real | 1.620 | -0,4 | 8,5 | 1.992 - 2008T2 | -18,7 | |
Rota | 2.592 | 1,8 | 16,0 | 2.810 - 2008T3 | -7,8 | |
San Fernando | 1.727 | 2,8 | 11,4 | 2.048 - 2008T2 | -15,7 | |
Sanlúcar de Barrameda | 1.832 | 2,1 | 17,9 | 2.225 - 2008T2 | -17,7 | |
San Roque | 2.244 | 2,1 | 15,4 | 3.054 - 2008T2 | -26,5 | |
Córdoba | Córdoba | 1.579 | 2,9 | 7,9 | 2.406 - 2008T3 | -34,4 |
Lucena | 949 | -1,0 | 6,1 | 1.659 - 2007T3 | -42,8 | |
Puente Genil | 876 | -0,5 | 2,9 | 1.369 - 2007T4 | -36,0 | |
Granada | Almuñécar | 2.341 | 6,6 | 12,6 | 2.341 - 2025T2 | 0,0 |
Granada | 2.186 | 5,3 | 14,5 | 2.464 - 2008T2 | -11,3 | |
Motril | 1.380 | 3,1 | 10,9 | 1.896 - 2007T1 | -27,2 | |
Huelva | Huelva | 1.360 | -1,9 | 3,5 | 1.875 - 2008T2 | -27,4 |
Lepe | 1.563 | -7,4 | 10,8 | 1.688 - 2025T1 | -7,4 | |
Jaén | Andújar | 801 | 3,2 | 6,6 | 1.352 - 2008T4 | -40,7 |
Jaén | 1.293 | 4,4 | 8,9 | 1.835 - 2007T3 | -29,5 | |
Linares | 804 | -1,0 | 0,5 | 1.524 - 2008T2 | -47,3 | |
Úbeda | 870 | -8,7 | -6,6 | 1.433 - 2007T4 | -39,3 | |
Málaga | Alhaurín de la Torre | 2.447 | -1,0 | 15,6 | 2.472 - 2025T1 | -1,0 |
Antequera | 1.337 | 2,7 | 12,4 | 1.930 - 2007T3 | -30,7 | |
Benalmádena | 3.355 | 2,6 | 13,0 | 3.355 - 2025T2 | 0,0 | |
Estepona | 3.138 | 7,2 | 16,9 | 3.138 - 2025T2 | 0,0 | |
Fuengirola | 3.274 | 6,5 | 10,7 | 3.274 - 2025T2 | 0,0 | |
Málaga | 2.894 | 0,9 | 15,4 | 2.894 - 2025T2 | 0,0 | |
Marbella | 3.916 | 0,1 | 15,4 | 3.916 - 2025T2 | 0,0 | |
Mijas | 3.015 | 7,7 | 19,6 | 3.015 - 2025T2 | 0,0 | |
Rincón de la Victoria | 3.072 | 5,9 | 17,6 | 3.072 - 2025T2 | 0,0 | |
Ronda | 1.437 | 6,0 | 15,1 | 1.933 - 2008T2 | -25,7 | |
Vélez-Málaga | 2.309 | 6,4 | 14,6 | 2.309 - 2025T2 | 0,0 | |
Torremolinos | 3.482 | 7,3 | 16,6 | 3.482 - 2025T2 | 0,0 | |
Sevilla | Alcalá de Guadaíra | 1.447 | 2,6 | 9,6 | 1.915 - 2008T3 | -24,4 |
Camas | 1.496 | 7,4 | 11,5 | 2.018 - 2008T4 | -25,9 | |
Carmona | 1.230 | 3,3 | 3,0 | 1.677 - 2009T1 | -26,7 | |
Coria del Río | 1.298 | 6,0 | 13,3 | 1.789 - 2008T2 | -27,5 | |
Dos Hermanas | 1.709 | 1,2 | 9,2 | 2.005 - 2008T2 | -14,8 | |
Écija | 1.082 | 9,1 | 9,6 | 1.453 - 2008T1 | -25,5 | |
Lebrija | 982 | -1,6 | 5,2 | 998 - 2025T1 | -1,6 | |
Mairena del Aljarafe | 1.957 | 5,3 | 6,2 | 2.224 - 2008T1 | -12,0 | |
Morón de la Frontera | 982 | 2,1 | 3,2 | 1.644 - 2011T1 | -40,3 | |
Palacios y Villafranca, Los | 1.116 | -3,8 | 8,0 | 1.665 - 2008T2 | -33,0 | |
Rinconada, La | 1.492 | 5,0 | 15,2 | 1.656 - 2008T1 | -9,9 | |
Sevilla | 2.313 | 1,6 | 9,5 | 2.606 - 2008T2 | -11,2 | |
Utrera | 1.268 | 3,0 | 7,5 | 1.684 - 2008T1 | -24,7 |
FUENTE: Valor tasado de la vivienda (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)